上海基礎比較扎實。政府在土地市場的利益讓渡加上配套政策的制定，投入成本平抑租金等方面，在全國具有標桿作用。
1月17日，經過近半年的醞釀，上海住房租賃價格指數監測辦公室(簡稱“租賃價格指數監測辦”)正式揭牌并發布《2017年上海市住房租賃市場發展報告》(簡稱“報告”)。租賃價格指數監測辦由上海市房地產經紀協會、上海中估聯信息技術有限公司、上海師范大學房地產經濟研究中心和上海房屋租賃專業委員會聯合組成，意在構建全市、環線、區域、板塊等四個系列的租賃價格指數。據透露，下一步上海住房租賃規劃建設統一平臺也將上線。
住房租賃市場是房地產市場的重要組成部分。“十九大”報告提出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”從世界主要國家大城市實踐看，租賃居住是解決住房問題的主要手段之一。上海作為超大城市，更需要適應常住人口住房多樣化需求，進一步發展規范有序的住房租賃市場，使廣大市民能通過租房安居樂業。
今年1月5日，上海市政府召開房地產市場健康發展聯席會議明確要求，著力推進租賃住房規劃建設。據透露，2017年上海共新增租賃住房用地29幅，將在近兩年形成近3萬套的租賃住房。2018年租賃住房用地仍將繼續增加，同時不斷增加機構經營的市場化租賃住房，預計實現新增租賃房源計劃開工和轉化總量20萬套、新增代理經租房源9萬套(間)。機構經營的租賃住房，包括公共租賃住房、代理經手租賃住房比例也將不斷提高。將為市場提供更多的長期、穩定的租賃住房供應，租賃住房的宜居性也將會不斷提高。
2017年租金同比下降2%
今年1月份上海土地市場交易主力就是租賃住宅用地。1月16日，上海市土地交易市場舉行了5場經營性國有建設用地使用權掛牌截止及現場競價活動，所有地塊均底價成交，分別由市北高新等三家國企獲取。
據租賃價格指數監測辦發布的“報告”顯示，上海租賃市場在全國范圍內具有典型性：2017年上海住房租賃市場供求關系總體平衡，按人均可支配收入計算，平均租金支出占收入比在36.8%左右，租賃住房具有可負擔性。住房更多回歸居住功能，房地產市場長效調控效果逐步顯化。
2017年，上海平均單位標準租金為62.5元/平方米/月，其中最高的為內環內98元，最低的郊環外為25元。上海住房租金總體處于可支付水平。
2017年上海全市住房租售比平均為1.43%，且由內向外呈現U型態勢，其中內環內租售比最高為1.48%，外郊環租售比最低為1.35%。租售比是住房市場的重要指標，反映出在政府加大調控、大力發展租賃市場背景下，市場預期得到修正，房地產市場長效調控效果逐步顯化，租賃市場租金穩定走勢得到支撐。
上述報告顯示，2017年，上海市住房租賃市場成交呈現前低后高的態勢，租賃市場供求總體平衡。監測到的全年成交租賃住房樣本約20萬套，1200萬平方米左右。其中第1-2季度的成交套數平穩，約在4萬套左右。受高校畢業生季節影響，第3季度成交量增長較快，環比增長40%左右，達到6萬套左右，第4季度與第3季度基本持平。
監測顯示，單套租金價格分布中以3000-4000元/月的占比最多，為34.0%。以全年租金走勢來看，呈現先回落后逐步企穩，同比下降2%。具體表現為：2017年第1季度租賃價格環比下跌1.5%；到第3季度，由于畢業季大量畢業生租房需求，租金止跌，環比上漲0.31%。到第四季度同比下降2%。
區域市場也進一步分化。在租金整體下跌后，有的區較快企穩，如青浦區、虹口區、松江區、奉賢區、嘉定區和閔行區；有的區價格指數持續下跌，如長寧區、黃浦區、金山區、靜安區和浦東新區。
目前上海市場需求集中在中小戶型居住。監測數據顯示，2017全年成交中，1室戶型占46.2%，2室戶型占45.2%，三室以上占8.6%。社區越成熟，租賃需求越活躍，如古北板塊、徐家匯板塊、洋涇板塊、碧云板塊、松江新城板塊、陸家嘴濱江板塊、塘橋板塊等。從環線分布來看，內環內活躍小區占比最高達到42.5%，其次是內中環活躍小區占比為34.4%，外郊環、中外環次之，最低是郊環外。
上海師范大學房地產經濟研究中心主任崔光燦分析指出，上海房租從理論上趨于合理，與國際水平、全國市場對比，也不算最高。
市場新階段
“報告”指出，2018年，上海還將大力發展住房租賃市場，特別是長期租賃市場，支持專業化、機構化住房租賃企業發展是房地產業發展的重點內容。各區租賃住房發展規劃將不斷出臺。對于部分房地產開發企業、經紀企業等拓展租賃業務，仍是較好的機遇期。相關支持政策會不斷出臺或完善，企業可結合自身的特點，適時進行戰略布局。
上海市房地產經紀行業協會常務副會長陳亮指出，上海原來更注重住房銷售市場，但現在上海市場已經進入新階段，其特征是，這一塊的引導、配套政策已有很多，相比其他試點的中小城市，上海基礎比較扎實。政府引導央企、國企盤活存量用地也是考慮到市場容量大，并且政府在土地市場的利益讓渡加上配套政策的制定，投入成本平抑租金，在全國具有標桿作用。
但陳亮也指出，房地產協會建議政府主導是階段性的舉措，租賃住房供應今后還是要走市場化道路。
從2017年的市場數據和2018年的趨勢可以看出，上海租賃消費市場有提升空間，關鍵在于市場進入提高質量的階段，即解決居住權的問題。目前上海房企正處于積極創新、探索住房租賃經營的機遇時期，比如長租公寓的發展也是一個機會。
房東東公寓研究中心全靂指出，在上海增加租賃供給、完善住房租賃體系過程中，呈現明顯的趨勢：一是社會房東逐漸轉向機構房東，國有和民營租賃機構快速增長；二是以往淡季更淡、旺季更旺轉向了旺季不旺、淡季更淡；三是政府提供四位一體的保障體系，但仍滿足不了社會大眾需求的，開放更多的社會機構參與到住房供應體系中來。
陳亮接受21世紀經濟報道記者采訪時指出，上海央企、國企介入租賃住房市場，將來的盈利痛點在于金融配套服務、相關方面也加快租賃金融政策的擬定，今后通過運營逐步考慮盈利。“希望央企、國企更多偏重于資金方角色。”陳亮也強調，租賃運營比較碎片化，希望引入市場機制，讓更多有品牌有口碑的企業介入商業化運營，提高盈利效果。
未來趨勢：平穩與分化
“報告”預計，2018年，上海以青年家庭、新畢業大學生為主的新市民租賃需求仍將增加，市場上對機構經營的租賃住房需求會繼續增加，租金水平仍保持可支付性。
“2018年，在國家大力發展房屋租賃市場、租購并舉等一系列紅利政策的刺激下，上海住房租賃市場對由租賃機構經營管理的住房需求無論從規模和需求上，都將大幅增加，租金價格仍將保持在合理水平。”崔光燦教授分析說，2018年租賃市場將凸顯三個特征：市場穩定增長；供求關系穩定、租金保持合理；租賃經營積極創新。
上海中估聯信息技術有限公司董事長許軍認為，2018年租賃市場可以用“平穩、分化”這兩個詞形容。租金經歷去年一季度的調整之后已經開始平穩發展，而分租和整租市場的分化，帶來的空間非常大。他舉例稱，自如能夠成功融資40億元，表明2018年市場將會帶出各種相關領域的探索與爆發。他指出，租賃市場到了不得不改革的時間節點。如果還按照原來的租賃策略實施，2018年的租賃市場發展很可能失敗，下一步包括經紀人行業在內，應該分析布局落點，分析哪些人會進入上海。
監測顯示，代理經租的住房，通過增加配套服務，提高居住品質，可以產生租金溢價。如一居租金均價為4182元/月，一般可以高于普通社會租賃住房20%左右。業內人士指出，這表明運營能力對于盈利空間提升有非常大促進作用。
陳亮指出，支持專業化、機構化住房租賃企業發展是房地產業發展的重點內容。相關支持政策會不斷出臺或完善，企業可結合自身的特點，適時進行戰略布局。
來源：21世紀經濟報道
