來源：21世紀經(jīng)濟報道
1月25日，北京拍賣朝陽區(qū)、豐臺區(qū)共計3宗共有產(chǎn)權(quán)住房用地，總起拍價107.36億元，總出讓面積約15.73萬平方米。其中，朝陽區(qū)的地塊由中鐵建以總價16.8億元、溢價率12%競得；豐臺區(qū)兩宗地塊卻因無人報價而意外流標。
2017年全年，北京也僅有2宗住宅用地流拍。
今年開年以來，全國土地市場延續(xù)了去年下半年“低價走量”的局面，但流拍、流標的現(xiàn)象仍然不斷出現(xiàn)。據(jù)各地官方信息，今年1月，長沙、合肥、佛山等熱點城市均有土地流拍、流標記錄，長沙、佛山的地塊甚至無人報價。
經(jīng)過政策的不斷加碼，在土地出讓中設(shè)置限制性條款已成為常態(tài)。其中，“限房價”條款因其對項目利潤的壓縮，使得房企在拿地時無比謹慎。分析人士指出，在今年的流拍、流標地塊中，這一條款的影響是最大的。
這可能反映出今年全年的土地市場走勢：除了土地出讓條款依然嚴苛外，企業(yè)對調(diào)控延續(xù)和市場下行的預(yù)期，將使其在土地市場的表現(xiàn)更加保守。多數(shù)受訪者認為，低價成交將是今年土地市場的常態(tài)，流拍、流標的現(xiàn)象也將有所增多。
消失的利潤
北京流標的兩宗地塊均位于南四環(huán)外的豐臺區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村，地段十分優(yōu)越。在目前的北京共有產(chǎn)權(quán)地塊中，屬于位置較佳者。
兩宗地塊住宅部分的規(guī)劃建筑面積分別達到131841平方米和158357平方米，是近年來北京少見的大體量項目。中原地產(chǎn)測算，按照41.78億和50.58億的起拍價格，再算進非可售部分的成本，兩宗土地的樓面底價都將達到33000元/平方米。
在招標文件中，這兩宗地塊的居住部分被要求全部建設(shè)“共有產(chǎn)權(quán)住房”，但政府與企業(yè)的產(chǎn)權(quán)比例不詳。
令競標者望而卻步的關(guān)鍵因素，是銷售限價。按照規(guī)定，兩塊地的銷售價格都被限制在43000元/平方米(含全裝修費用)。也即，除去固定的土地成本外，項目的建安、財務(wù)、人力等成本，以及利潤部分，都被壓縮在每平方米10000元以內(nèi)。
有北京房企人士向21世紀經(jīng)濟報道表示，當前小戶型項目的最低建安和裝修成本，也要在4000元/平方米左右，再算上財務(wù)成本、人力成本、銷售費用和各種稅費，這兩塊地的利潤空間已經(jīng)微乎其微。如果企業(yè)運營能力差，很有可能虧本。
不僅如此，43000元/平方米的限價，在銷售時也幾乎沒有優(yōu)勢。21世紀經(jīng)濟報道了解到，在地塊周邊的銀地家園、天倫錦城、億城天筑等成熟小區(qū)中，當前小戶型房屋的銷售均價在45000元/平方米左右。
考慮到這些二手房都擁有完整產(chǎn)權(quán)，兩宗共有產(chǎn)權(quán)地塊微弱的價格優(yōu)勢，就顯得微不足道了。
此外，根據(jù)中原地產(chǎn)計算，若不考慮社區(qū)道路等因素，只單獨計算地塊本身，項目的實際容積率已經(jīng)達到3以上，居住舒適度相對不佳。這使得開發(fā)商在操作中的騰挪空間很小。
因此，無論在盈利前景還是銷售前景上，上述兩宗地塊都缺乏足夠的競爭力。
值得注意的是，在此前的北京土地交易中，類似的“虧本”項目并不乏人問津。出于進軍北京市場、鞏固市場占有率、占據(jù)品牌傳播高點等考慮，一些房企會獲取配建規(guī)模大、限制條件多、盈利空間小的地塊。但最近，這類地塊受到的關(guān)注越來越少。
上述房企人士表示，2017年以來，北京的土地供應(yīng)規(guī)模明顯增加，企業(yè)的選擇余地更大，對于一些整體質(zhì)量不佳、操作難度大的地塊，會選擇性地放棄。
盈利模型愈加復(fù)雜
今年以來，全國土地市場的流標、流拍現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)，大部分項目的原因與北京類似：土地底價偏高、“限房價”條款存在，使得項目利潤受到壓縮。
1月4日，位于長沙市雨花區(qū)鄱陽村的一宗地塊因無人報價而遭遇流拍。該地塊的起始樓面價為4710元/平方米，住宅部分的最高銷售價為7900元/平方米(不含精裝修價格)，利潤空間不足。這也是今年長沙的首宗限房價地塊。
1月12日，合肥肥西縣一宗巨無霸地塊遭遇流拍，原因是3位競買人的最高報價均未達到保留底價。此前的2017年11月，該地塊已經(jīng)遭遇過一次流拍。
1月17日，佛山高明區(qū)一宗商住用地因無人競價而流拍。該地塊起始樓面價為3409元/平方米，但最高限價5.1億元，折合樓面價5500元/平方米，同樣存在利潤空間不足的局面。
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，從2017年下半年開始，全國經(jīng)營性用地流拍、流標的現(xiàn)象明顯增多，達到111宗，當年上半年僅有67宗。該機構(gòu)認為，除了土地出讓條款嚴苛外，還有房企資金壓力增大、市場預(yù)期不樂觀等因素。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀經(jīng)濟報道表示，進入2018年，土地出讓條款嚴苛的現(xiàn)象不會有明顯改變，甚至可能加劇。
他表示，從運營角度看，各地政府力推的租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房，本身就屬于低利潤的項目。如果這些地塊單獨出讓，吸引力不夠，可能會低價成交；如果以配建的方式出讓，就會影響整個地塊的質(zhì)量。因此，這些地塊占比加大，就意味著開發(fā)商拿地和運營難度加大。
上海易居(博客)研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進還指出，“限房價”條款不會很快退出。他表示，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)年末“量價齊升”的表現(xiàn)，其中既有年末翹尾的慣性因素，也說明部分區(qū)域市場存在反彈的壓力。因此，對價格的限制將繼續(xù)體現(xiàn)在土地出讓規(guī)則上。
1月下旬，青島、天津、廣州、武漢先后推出大量土地，均設(shè)有限制性條款。其中，天津的兩宗土地采取“限地價、競自持面積”方式確定競得人；青島的6宗土地采用“限地價、競?cè)瞬殴⑴浣娣e”的規(guī)則；武漢一宗地塊則祭出“四限”條款，即“限房價、限房型、限工期、限銷售對象”。
前述房企人士認為，這些條款使得盈利模式的測算越來越復(fù)雜，盈利空間卻越來越小。
該人士表示，市場肯定會在2018年進入“小年”，過去兩年拿的地，消化速度會放緩，加上融資政策收緊，企業(yè)的資金壓力將有所增大。因此，面臨上述“復(fù)雜”的地塊，企業(yè)肯定會更加謹慎。
中原地產(chǎn)指出，在當前的土地市場，流標、流拍占比并不高，但搶地積極性已經(jīng)明顯下降。隨著調(diào)控的延續(xù)和市場的降溫，低價成交將是今年土地市場的常態(tài)，流拍、流標的現(xiàn)象也可能有所增多。
來源：新浪地產(chǎn)
