2017年，房地產(chǎn)行業(yè)多項指標雖然出現(xiàn)小幅波動，但整體來看穩(wěn)中有增。土地市場成交量持續(xù)正增長，刷新歷史記錄；房地產(chǎn)投資額和新開工量增幅曲線總體平穩(wěn)；商品房市場，銷售量增幅下行，價格增幅則基本平穩(wěn)，庫存量去化明顯；從房地產(chǎn)市場供求比看，商辦物業(yè)庫存壓力較大，住宅潛在供求相對平衡。
易居(博客)研究院研究員王夢雯表示，在黨的十九大總方針之下，預計后續(xù)各類房地產(chǎn)新政將緊緊圍繞“房住不炒”的政策導向，過熱城市將加速降溫，開發(fā)企業(yè)資金面繼續(xù)趨緊，土地市場泡沫恐難持續(xù)。進入2018年，全國房地產(chǎn)市場將面臨實質(zhì)性降溫。但回歸理性的同時，也要防范降溫過快過猛，房地產(chǎn)調(diào)控的重心要逐漸由防大起轉(zhuǎn)向防大落。
土地市場料增幅回落
隨著三四線城市房屋銷售回暖，去年樓市去庫存效果進一步鞏固，開發(fā)商補庫存意愿強烈，全年土地購置面積同比增長15.8%。
上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計顯示，2017年，全國土地購置面積增幅處于近5年高位，全國土地購置均價增幅同樣位于歷史高位；全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置均價5349元/平方米，同比增長29.0%。
該機構(gòu)指出，2016年下半年，部分熱點城市出臺相應(yīng)土地市場政策，控制地價增長，但全國來看總體地價漲幅并未受到抑制，這主要與市場成交較活躍、2016年基期值較低有關(guān)。到了四季度，土地購置價格同比增幅整體出現(xiàn)下降，反映了在行業(yè)信貸收緊、預售項目入市放緩等一系列因素作用下，房企資金面正不斷趨緊，使土地市場有所降溫。
地價占房價的比重近幾年整體則呈振蕩上行態(tài)勢。2016年5月后上行幅度加大，全年該比重創(chuàng)歷史新高。2017年1-2月，這一比重大幅回落，一季度止跌回升，二季度升幅擴大。7月底，地價房價比絕對值重回2016年4季度高位，8月以來持續(xù)上行，12月再創(chuàng)歷史新高至68%。這反映出房企土地購置均價漲幅高于商品房成交均價漲幅。
王夢雯認為，參考歷史規(guī)律，同樣是樓市降溫年份，2011年三四線城市樓市慣性上沖，地市成交量大；而2014年三四線樓市降溫更快，庫存高，導致2014年土地成交少。因此，預計2018年土地增幅呈前高后低趨勢。“預計全國開發(fā)企業(yè)土地購置面積增幅在3%左右；全國房企土地平均購置價格增幅將有所回落，全年增長10%左右。”
房企拿地態(tài)度分化
百億房企各陣營拿地態(tài)度則在加速分化，“越大越積極”現(xiàn)象明顯。
監(jiān)測顯示，在2017年，5000億以上陣營、1000-5000億房企、500億-1000億房企拿地金額占銷售額比重均值超40%，開疆拓土態(tài)勢加劇，拿地結(jié)構(gòu)更趨均衡；300億-500億、100億-300億房企拿地金額占銷售額比重均值分別為35.9%、26.8%，與前述梯隊差距拉大，且拿地更集中于二線城市，競爭力相對較弱。
同時，百億房企在重點城市拿地集中度較高，500億以上房企拿地金額前20城市占城市土地成交金額比重均值近6成。其中溫州、南通、福州、合肥、無錫、寧波等城市的占比超7成。此外，部分熱點一線及二線城市拿地門檻逐漸提升，拿地企業(yè)多為國企及大型民企，中小企業(yè)拿地機會較少。如北京拿地企業(yè)多為碧桂園、萬科、保利、中海、龍湖等千億以上房企及遠洋、首開、中鐵置業(yè)等國企；廣州土地多被碧桂園、萬科、保利、招商蛇口、綠城等房企收錄囊中，僅碧桂園在廣州拿地金額占比已超兩成。
拿地重心也由一二線向三四線城市下沉。50家百億代表房企2017年在三四線城市拿地面積同比增長145%，樓面價同比增長53.9%；一線、二線城市拿地面積同比增長63.0%、46.7%，占比則分別降低0.7個、11.3個百分點，受制于“限價、競配建、競自持”等政策影響，樓面價均有所降低。
王夢雯認為，后續(xù)隨著資金環(huán)境趨緊、銷售下行，加劇了房企的資金壓力，開發(fā)商資金面或?qū)⒊霈F(xiàn)變盤，預計未來開發(fā)投資增幅將超過企業(yè)到位資金增幅，兩條曲線將形成剪刀差。
來源：21世紀經(jīng)濟報道
